新租赁准则下，转租出租人应先判断，转租行为属于经营租赁还是融资租赁。
一、转租人的会计处理原则
(一)转租人按照经营租赁处理
此处理比较简单，在租赁期分期确认租赁收入，且不改变原承租的相关核算。
(二)转租人按照融资租赁处理
1.终止确认与原租赁相关且转给的转租承租人使用权资产，并确认转租赁投资净额;
2.将使用权资产与转租赁投资净额之间的差额确认为损益;
3.在资产负债表中保留原租赁的租赁负债，该负债代表应付原租赁出租人的租赁付款额。在转租期间，中间出租人既要确认转租赁的租赁收益，也要确认原租赁的利息费用。
二、转租人形成融资租赁的具体账务处理分录
1. 转租人租入资产
按租赁准则正常处理，确认使用权资产：
借：使用权资产
租赁负债——未确认融资费用
贷：租赁负债——租赁付款额
2.转租赁期间
(1)转租赁开始日
借：应收融资租赁款—— 租赁收款额
使用权资产累计折旧
贷：使用权资产
应收融资租赁款——未实现融资收益
资产处置损益(可借可贷)
(2)确认转租赁融资收益时
借：银行存款
贷：应收融资租赁款—— 租赁收款额
借：应收融资租赁款——未实现融资收益
贷：其他业务收入
3. 租赁负债的后续计量,依然要正常确认
借：租赁负债——租赁付款额
贷：银行存款
借：财务费用/在建工程等科目
贷：租赁负债——未确认融资费用
三、政策依据
1. 企业会计准则第21号——租赁(2018年12修订)
2.《企业会计准则第21号---租赁》应用指南(2019)
四、其他注意事项
1.原租赁为短期租赁，且转租出租人按照租赁准则第三十二条对原租赁进行简化处理的，转租出租人应当将该转租赁分类为经营租赁。
2. 转租赁的列报
原租赁以及转租同一标的资产形成的资产和负债所产生的风险敞口不同于由于单一租赁应收款净额或租赁负债所产生的风险敞口，因此，企业不得以净额为基础对转租赁进行列报。除非满足《企业会计准则第37号——金融工具列报》(2017)第二十八条关于金融资产负债抵销的规定，转租出租人不得抵销由于原租赁以及转租同一租赁资产而形成的资产和负债，以及与原租赁以及转租同一租赁资产相关的租赁收益和租赁费用。
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